Роберт Кійосакі, автор культової книги «Багатий тато, бідний тато», шокував публіку, зізнавшись у боргу на $1,2 млрд. Однак ключовий нюанс, який упускають багато хто, полягає в тому, що ці зобов'язання не мають жодного стосунку до його улюблених активів — біткоїна (BTC) та золота. Боргове навантаження сформоване виключно за рахунок застав під нерухомість.
$1,2 млрд — це колективна відповідальність, а не особисте фіаско
Протягом усього літа Кійосакі повторював цю цифру в подкастах, але його колишня дружина та діловий партнер Кім Кійосакі внесла ясність: йдеться про сукупний борг партнерства, розподілений приблизно на 1500 об'єктів житлової нерухомості. За її оцінками, особиста частка автора в цих зобов'язаннях значно скромніша і становить, за різними підрахунками, від $30 до $60 млн — виходячи з його щорічного доходу в $3 млн. Це лише мала частка від гучної цифри, яка гуляє по заголовках.
Для ринку багатоквартирного житла така схема — абсолютна норма. Власники використовують зростання вартості активів для рефінансування, отримуючи готівку без необхідності продавати об'єкт і платити податки. Кожна будівля оформлена на окрему LLC, що ізолює ризики і не дозволяє боргам одного проєкту «перекидатися» на решту.
Зворотний бік кредитного плеча
Однак не всі експерти поділяють оптимізм Кійосакі. Джон Пул, засновник консалтингової компанії JPTD Partners зі Скоттсдейла, попереджає: позикові кошти поводяться підступно в моменти стагнації ринку. «Кредитне плече чудово працює в період зростання, але щойно воно закінчується, ситуація стає схожою на фінансову пилку — боляче і швидко», — наголошує аналітик. Його слова звучать особливо актуально на тлі нестабільності процентних ставок та охолодження ринку комерційної нерухомості в США.
Біткоїн і золото — окрема історія
Показово, що, закликаючи свою мільйонну аудиторію запасатися золотом і першою криптовалютою як страховкою від «ненастоящих» грошей, сам Кійосакі не використовує ці активи як забезпечення. Жоден із його кредитів не підкріплений BTC або дорогоцінними металами — «платять» за іпотекою самі будівлі та орендний дохід. Це створює парадокс: автор критикує фіатну систему, але його фінансова імперія побудована саме на ній, на кредитній експансії та довірі банків.
Варто нагадати, що в 2012 році компанія Кійосакі Rich Global LLC уже оголошувала банкрутство після програної судової справи. Та модель, яку він пропагує, тримається на двох опорах: платоспроможні орендарі та доступні кредити. Приберіть одну — і одразу стане видно, яка частина конструкції несе в собі справжній ризик.
Мій погляд як аналітика: Історія Кійосакі — це не провал його інвестиційної філософії, а радше демонстрація її вразливості в чистому вигляді. Для криптоінвесторів тут важливий урок: диверсифікація — це не лише про активи, а й про джерела фінансування. Поки біткоїн залишається волатильним інструментом, нерухомість з орендним потоком дає стабільність, але лише доти, доки ринок дозволяє рефінансувати борг. Кійосакі грає в цю гру професійно, але його приклад показує: навіть гуру «багатства» не застраховані від циклічності економіки.