Ринок нерухомості Сан-Франциско переживає унікальний феномен: продавці все частіше відмовляються від традиційних доларів і приймають як оплату акції приватних ІІ-компаній — OpenAI та Anthropic. Це, на мою думку, один із найяскравіших сигналів того, що «бульбашка штучного інтелекту» починає виходити з-під контролю.

Парадокс ситуації в тому, що ні OpenAI, ні Anthropic ще не вийшли на біржу. Їхні акції не мають публічної ринкової вартості, їх не можна вільно продати чи обміняти. Тим не менш, продавці нерухомості в Bay Area вже активно приймають такі «папери» в розрахунок.

Як будинки міняють на акції: три показові кейси

Інвестор і будівельник Німа Габбай виставив свій будинок за $2,995 млн і прямо заявив, що готовий прийняти як оплату акції OpenAI або Anthropic. Один із співробітників OpenAI одразу ж запропонував йому на $1 млн більше запитаної ціни, оцінивши власні акції за завищеним курсом. Покупець просто «натягнув» потенційну вартість своїх паперів, щоб пропозиція виглядала більшою — адже реальної ціни на них немає.

Технологічний підприємець Віджай Чаттой пішов ще далі: він запропонував знижку в $500 тис. на свій будинок за $2,5 млн, якщо покупець розрахується акціями Anthropic. Угода поки не закрита.

А Сторм Данкан, голова технологічного інвестбанку, створив окрему сторінку в LinkedIn для свого об'єкта за $8 млн і напряму писав співробітникам Anthropic з пропозицією обміну.

Чому ринок житла пішов вертикально вгору

Причина ажіотажу — в очікуванні майбутніх IPO. За моїми даними, вихід OpenAI та Anthropic на біржу може зробити мільйонерами понад 16 000 осіб у Сан-Франциско та околицях. Майбутні мільйонери поспішають купити житло до того, як ці гроші прийдуть на ринок і розженуть ціни ще вище.

Цифри підтверджують перегрів. Цього року 144 будинки були продані щонайменше на $1 млн вище запитаної ціни — проти всього 8 таких угод у першому півріччі 2025 року. Кількість угод дорожче $10 млн подвоїлася за останні півроку. В одному з випадків будинок, виставлений за $7,9 млн, пішов за $15 млн.

Дефіцит пропозиції погіршує динаміку: на ринку залишилося менше 600 будинків — приблизно на 40% нижче середнього показника за десять років.

Відлуння кризи 2007 року: тільки навпаки

Аналітики проводять паралелі з кризою 2007 року, але з точністю до навпаки. Тоді люди брали кредити під завищену оцінку житла і витрачали цю «паперову» вартість як реальні гроші. Коли оцінки виявилися помилковими, борг нікуди не подівся — на відміну від вартості. Зараз розгортається та ж схема, тільки навпаки: люди розраховуються за житло переоціненими акціями приватних компаній.

Моя експертна думка: Ми спостерігаємо класичну ознаку бульбашки, коли активи починають використовуватися як засіб платежу в реальній економіці до того, як ринок їх об'єктивно оцінив. Ризики тут колосальні: якщо оцінка ІІ-компаній скоригується, продавці нерухомості залишаться з знеціненими «паперами», а покупці — з переплаченими будинками. Це нагадує мені ситуацію з токенізованими активами в криптосфері, де ілюзія ліквідності часто обертається жорсткою реальністю.