Ринок нерухомості в Сан-Франциско переживає унікальний і, прямо скажімо, тривожний феномен. Продавці будинків дедалі частіше відмовляються від традиційних доларів і вимагають як оплату акції приватних ІІ-гігантів — OpenAI та Anthropic. Це, на мою думку, один із найяскравіших сигналів того, що «бульбашка ІІ» вийшла з-під контролю і починає впливати на реальну економіку.
Ключова особливість ситуації в тому, що ні OpenAI, ні Anthropic не є публічними компаніями. Їхні акції не торгуються на біржі, і в них просто немає ринкової ціни. Тим не менш, продавці охоче приймають ці «папери» як оплату, оцінюючи їх за внутрішніми, часто завищеними, домовленостями.
Конкретні кейси: від $2,9 млн до $8 млн
Один із найгучніших прикладів — інвестор Німа Габбай, який виставив свій будинок за $2,995 млн і заявив, що готовий прийняти в оплату акції OpenAI або Anthropic. Більше того, співробітник OpenAI уже запропонував йому на $1 млн більше запитаної ціни, оцінивши свої акції за завищеним курсом. Покупець сам «намалював» ціну, щоб його пропозиція виглядала більш привабливою за відсутності об'єктивного ринку.
Інший випадок: техпідприємець Віджай Чаттой запропонував знижку в $500 000 на свій будинок за $2,5 млн, якщо покупець розрахується акціями Anthropic. А Сторм Данкан, голова технологічного інвестбанку, створив окрему сторінку в LinkedIn для свого об'єкта за $8 млн, безпосередньо звертаючись до співробітників Anthropic із пропозицією обміну.
Чому це відбувається: полювання за майбутніми мільйонерами
Причина ажіотажу — очікування майбутніх IPO. Аналітики прогнозують, що вихід OpenAI та Anthropic на біржу може зробити мільйонерами понад 16 000 осіб у Bay Area. Продавці нерухомості, знаючи про це, намагаються «захопити» майбутні статки, поки гроші ще не надійшли на ринок і не злетіли ціни до небес.
Цифри підтверджують перегрів: цього року 144 будинки були продані щонайменше на $1 млн вище запитаної ціни, тоді як у першому півріччі 2025 року таких угод було всього 8. Кількість угод дорожче $10 млн подвоїлася за останні півроку. В одному з випадків будинок, виставлений за $7,9 млн, пішов за $15 млн.
На ринку залишилося менше 600 будинків — приблизно на 40% нижче середнього показника за десять років. Дефіцит пропозиції лише посилює динаміку.
Моя експертна думка: Ця ситуація лякаюче нагадує іпотечну кризу 2007 року, тільки навпаки. Тоді люди брали кредити під завищену оцінку житла. Зараз вони розраховуються за нерухомість переоціненими акціями приватних компаній. Коли «паперове» багатство випарується — а це неминуче при корекції ринку ІІ, — власники цих активів залишаться з боргами та знеціненими паперами. Ринок нерухомості Сан-Франциско став дзеркалом спекулятивної бульбашки у сфері штучного інтелекту, і це надзвичайно небезпечний сигнал.