Ринок нерухомості в Сан-Франциско переживає унікальний і, на мою думку, тривожний феномен. Продавці будинків почали масово приймати як оплату акції приватних компаній, що займаються штучним інтелектом — OpenAI та Anthropic. Йдеться про цінні папери, які не мають ринкової ціни, оскільки ці гіганти ШІ ще не вийшли на біржу. Це, мабуть, найяскравіший сигнал того, що бульбашка у сфері штучного інтелекту вийшла з-під контролю.
Як будинки обмінюють на акції приватних компаній
Одним із перших, хто привернув увагу до цієї тенденції, став інвестор Німа Габбай. Він виставив свій будинок на продаж за $2,995 млн, заявивши, що готовий прийняти як оплату акції OpenAI або Anthropic. Примітно, що один із співробітників OpenAI запропонував йому суму, що перевищує запитану більш ніж на $1 млн. Покупець, по суті, сам завищив потенційну вартість своїх акцій, щоб зробити пропозицію «більшою».
Інший приклад — технологічний підприємець Віджай Чаттой. Він запропонував знижку в $500 тис. на свій будинок вартістю $2,5 млн, якщо покупець розрахується акціями Anthropic. Однак угода досі не закрита. А Сторм Данкан, голова технологічного інвестбанку, пішов ще далі: він створив окрему сторінку в LinkedIn для свого об'єкта за $8 млн і напряму писав співробітникам Anthropic з пропозицією обміну.
Аналітики пов'язують цей ажіотаж із майбутніми IPO. Очікується, що вихід OpenAI та Anthropic на біржу зробить мільйонерами понад 16 000 осіб у Bay Area. Майбутні мільйонери поспішають купити житло до того, як ці гроші надійдуть на ринок і злетять ціни ще вище.
Чому ринок житла пішов угору
Продавці чудово обізнані про майбутнє збагачення співробітників ШІ-компаній і відмовляються продавати житло дешево. Це спровокувало вертикальне зростання ринку. Дані говорять самі за себе: цього року 144 будинки були продані щонайменше на $1 млн вище запитаної ціни, тоді як у першому півріччі 2025 року таких угод було лише 8.
Кількість угод дорожче $10 млн подвоїлася за останні півроку. В одному з випадків будинок, виставлений за $7,9 млн, був проданий за $15 млн. Дефіцит пропозиції лише посилює динаміку: на ринку залишилося менше 600 будинків — приблизно на 40% нижче середнього показника за десять років.
Мій аналіз: Ситуація на ринку нерухомості Сан-Франциско — це класична ознака перегріву, яка часто передує корекції. Люди розраховуються за нерухомість переоціненими акціями приватних компаній, що нагадує кризу 2007 року, але зі зворотним знаком. Тоді люди брали кредити під завищену оцінку житла, а тепер вони платять завищеними акціями. Коли бульбашка ШІ лусне або ринок усвідомить реальну вартість цих паперів, наслідки для ринку нерухомості можуть бути катастрофічними. Це не інвестиція, це спекуляція на майбутньому, яке може не настати в очікуваному вигляді.